招标编号：__________________
招标项目名称：______________
____________年____________月
小区物业管理委员会
招标文件目录
第一部分 投标邀请
第二部分 技术规范及要求
第三部分 投标人须知
A 总则说明
1．适用范围
2．定义
3．合格的投标方
4．投标费用
B 招标文件说明
5．招标文件的构成
6．招标文件的澄清
7．招标文件的修改
C 投标文件的编写
8．语言及计量单位
9．投标文件的组成
10．投标文件格式
11．投标报价
12．投标货币
13．投标人资格的证明文件
14．投标有效期
15．投标保证金
16．投标文件的份数和签署
D 投标文件的递交
17．投标文件的密封和标记
18．递交投标文件的截止时间
19．迟交的投标文件
20．投标文件的修改和撤销
E 开标和评标
21．开标
22．评标委员会
23．投标文件响应性的确定
24．投标文件的澄清
25．对投标文件的评估和比较
26．评标原则及方法
27．保密
F 授予合同
28．定标准则
29．资格最终审查
30．接受和拒绝任何或所有投标的权力
31．中标通知
32．授予合同时变更数量的权力
33．合同协议书的签署
34．履约保证金
35．中标服务费
第四部分 合同一般条款
1．定义
2．适用范围
3．技术规格和标准
4．委托管理期限
5．价格
6．索赔
7．不可抗力
8．履约保证金
9．争议的解决
10．合同终止
11．合同修改
12．适用法律
13．主导语言与计量单位
14．合同份数
15．合同生效
第五部分 合同特殊条款
第六部分 附件
第一部分 投标邀请
受用户委托对________________项目的物业管理服务进行公开招标。遂邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。
1．招标编号：
2．招标项目的简要说明：
3．项目开工期：
4．投标地点：
5．投标截止时间：_____年_____月_____日（北京时间），逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。
6．开标时间、地点：
7．凡对本次招标提出询问，请在_____年_____月_____日前与_____联系（技术方面的询问请以信函或传真的形式）。
地址：_________________________
邮编：_________________________
电话：_________________________
传真：_________________________
联系人：_______________________
（署名）
_____年_____月_____日
第二部分 技术规范及要求
1．项目技术要求一览表（表1）表1 项目技术要求一览表
招标编号：
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序号 |
项目名称 |
规格 |
主要技术要求 |
开竣工日期 |
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第三部分 投标人须知
A 总则说明
1．适用范围
本招标文件仅适用于本次投标邀请中所叙述物业的物业管理服务。
2．定义
2．1 “招标方”指第一部分所指的组织本次招标的招标机构。
2．2 “投标方”指向招标方提交投标文件的物业管理企业。
2．3 “项目”指物业管理企业（即投标人）按招标文件规定，须向用户提供的物业管理服务。
2．4 “用户”系指委托进行本次招标的开发商或业主委员会
3．合格的投标方 经过本次招标的资格预审合格的投标人称为合格的投标方。投标方应遵守有关的中国法律和规章条例。
4．投标费用
4．1 无论投标过程中的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用。B 招标文件说明
5．招标文件的构成
5．1 招标文件用以阐明所需物业管理服务、招标投标程序和合同条款。招标文件由下述部分组成：
（1）投标邀请；
（2）技术规格及要求；
（3）投标人须知；
（4）合同一般条款；
（5）合同特殊条款；
（6）附件。
5．2 招标文件以中文、英文两种文字编印，两种文字具有同等法律效力。中、英文文本如有差异时，以中文文本为准。
5．3 投标人被视为熟悉上述与履行合同有关的一切情况。
6．招标文件的澄清
投标方对招标文件上如有疑点可要求澄清，应在投标截止时间前15天按投标邀请中载明的地址以书面形式（包括信函、电报或传真，下同）通知招标人。招标人将视情况采用适当方式予以澄清并以书面形式予以答复，认为必要，可以将不标明查询来源的书面答复发给所有已购招标文件的投标方。
7．招标文件的修改
7．1 在投标截止日期10天前，招标方可主动或依据投标方要求澄清的问题修改招标文件，并以书面形式通知所有购买招标文件的每一投标方，对方在收到该通知后应立即以电报或传真的形式予以确认。
7．2 为使投标方在准备投标文件时有合理的时间考虑招标文件的修改，招标方可酌情推迟投标截止时间和开标时间，并以书面形式通知已购招标文件的每一投标方。
7．3 招标文件的修改书将构成招标文件的一部分，对投标方有约束力。C 投标文件的编写
8．语言及计量单位
8．1 投标文件及投标方和招标方就投标交换的文件和来往信件，应以中文或英文书写。
8．2 除在招标文件的技术规格中另有规定外，计量单位应使用中华人民共和国法定计量单位（国际单位制和国家选定的其他计量单位）。
9．投标文件的组成
9．1 投标文件包括下列部分：
（1）投标书、授权书、开标一览表以及项目简要说明一览表；
（2）投标资格证明文件；
（3）投标符合招标文件规定的证明文件及投标方认为需加以说明的其他内容；
（4）投标保证金。
投标时应将投标文件装订成册，并填写“投标文件资料清单”。
10 ．投标文件格式
投标方应按招标文件提供的投标文件格式填写投标书、授权书、开标一览表及项目简要说明一览表（见附件1～4）。
11．投标报价
11．1 投标方应在招标文件所附的开标一览表（附件3）上写明投标项目的单价和投标总价。如果单价与总价有出入，以单价为准。投标方对每种项目只允许有一个报价，招标方不接受有任何选择的报价。
11．2 投标方按格式填写报价以供招标方评标，但不限制开发商以其他方式签订合同的权力。
12．投标货币
12．1 投标书和开标一览表中的报价对国外投标方用美元或其他国际主要货币填写报价，招标方按12．2款规定折算成美元。
12．2 以开标日中国银行公布的卖出价作为折算报价的依据。
13．投标人资格的证明文件 投标方必须提交证明其有资格进行投标和有能力履行合同的文件（格式见附件5），作为投标文件的一部分。
14．投标有效期
14．1 投标文件从开标之日起，投标有效期为90天，特殊招标项目在“技术规范及要求”部分另行规定。
14．2 要求投标方同意延长有效期，要求与答复均应为书面形式。投标方可以拒绝上述要求其投标保证金不被没收。对于同意该要求的投标方，既不要求也不允许其修改投标文件，但要求其延长投标保证金的有效期，有关退还和没收投标保证金的规定在投标有效期的延长期内继续有效。
15．投标保证金
15．1 投标保证金为投标文件的组成部分。
15．2 投标方向招标方提交不少于投标总报价2％的投标保证金。
15．3 投标保证金用于保护本次招标避免因投标方的行为引起的风险。
15．4 投标保证金币种应与投标报价币种相同，可以下列任何一种方式提交：
（1）由下列银行开具保函：
①中国银行总行或其分行；或_______。
②中国银行在海外的往来行通过中国银行；或_______。
③在中华人民共和国营业的任何其他中国或外国银行；或_______。
④由中国人民银行授权的其他银行。 投标保证金保函应按招标文件附件6格式提供，并在投标文件有效期过后30天内继续有效。
（2）银行本票、汇票、支票或现金（在投标有效期满前，因票据即将到期，招标方有权暂时行使票据权力）。
15．5 未按规定提交投标保证金的投标，将被视为投标无效。
15．6 未中标的投标方的投标保证金，将按31．2款的规定予以无息退还。
15．7 中标的投标方的投标保证金，在中标方签订合同并交纳履约保证金和中标服务费后，经银行扣除手续费后，予以无息退还。
15．8 发生以下情况投标保证金将被没收：
（1）开标后投标方在投标有效期内撤回投标；或_______。
（2）如果中标方未能做到：
①按本须知第33条规定签订合同；或_______。
②按本须知第34条规定提供履约保证金；或_______。
③按本须知第35条规定缴纳中标服务费。
16．投标文件的份数和签署
16．1 投标方应准备一份正本和四份副本，在每一份投标文件上要明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。
16．2 投标文件正本和副本须打印并由经正式授权的投标方代表签字。
16．3 除投标方对错处作必要修改外，投标文件中不许有加行、涂抹或改写。若有修改须有签署投标文件的人签字。
16．4 电报、电话、传真形式的投标概不接受。D 投标文件的递交
17．投标文件的密封和标记
17．1 投标方应将投标文件正本或副本分别用信封密封，并标明招标编号、投标项目名称及正本或副本。
17．2 为方便开标唱标，投标方应将正本的投标书、开标一览表和投标保证金保函单独密封，并在信封上标明“开标一览表”字样，然后再装入正本投标文件密封袋中。
17．3 第一密封信封上注明“于___________之前（指投标邀请中规定的开标日期及时间）不准启封”的字样。
17．4 如投标文件由专人送交，投标方应将投标文件按19．1～19．3款中的规定进行密封和标记后，按投标邀请注明的地址送至招标方。 17．5 如果投标文件通过邮寄递交，投标方应将投标文件用内、外两层信封密封。
（1）内层信封的封装与标记同17．1～17．3款规定。
（2）外层信封装入17．1款及17．2款所述全部内封资料，并注明招标编号、管理项目名称、招标方名称、地址。同时应写明投标方的名称、地址，以便将迟交的投标文件原封退还。
17．6 如果未按上述规定进行密封和标记，招标方对投标文件的误投或提前拆封不负责任。
18．递交投标文件的截止时间
18．1 所有投标文件不论派人送交还是通过邮寄递交，都必须在招标方在投标邀请中规定的投标截止时间之前送至招标方。
18．2 出现第6条因招标文件的修改推迟投标截止时间时，则按招标方修改通知规定的时间递交。
19．迟交的投标文件
招标方将拒绝在投标截止时间后收到的投标文件。
20．投标文件的修改和撤销
20．1 投标方在提交投标文件后可对其投标文件进行修改或撤销，但招标方须在投标截止时间之前收到该修改或撤销的书面通知，该通知须有经正式授权的投标方代表签字。
20．2 投标方对投标文件修改的书面材料或撤销的通知应按第16条和第17条规定进行编写、密封、标注和递交，并注明“修改投标文件”或“撤销投标”字样。
20．3 投标截止时间以后不得修改投标文件。
20．4 投标方不得在开标时间起到投标文件有效期期满前撤销投标文件，否则招标方将按14．7款的规定没收其投标保证金。
E．开标和评标
21．开标
21．1 招标方在招标通告或投标邀请规定的时间和地点公开开标。投标方派代表参加。
21．2 开标时，查验投标文件的密封情况，确认无误后拆封唱标，唱正本“开标一览表”内容，以及招标方认为合适的其他内容并作记录。
22．评标委员会
22．1 招标方将根据物业管理的特点组建评标委员会，其成员由工程技术、市场、商贸、法律等方面的专家和招标机构、招标委托方的代表组成。
22．2 评标期间，希望投标方派代表参加询标。
23．投标文件响应性的确定
23．1 开标后，招标方将组织审查投标文件是否完整，是否有计算错误，要求的保证金是否已提供，投标文件是否恰当地签署。如果单价与总价有出入，以单价为准；若文字大写表示的数据与数字表示的数据有差别，则以文字大写表示的数据为准。若投标方拒绝接受上述修正，其投标将被拒绝。
23．2 在对投标文件进行详细评估之前，招标方将依据投标方提供的资格证明文件审查投标方的财务、技术和管理能力。如果确定投标方无资格履行合同，其投标将被拒绝。
23．3 招标方将确定每一投标是否对招标文件的要求作出了实质性的响应，而没有重大偏离。实质性响应的投标是指投标文件符合招标文件的所有条款、条件和规定且没有重大偏离或保留。
23．4 招标方判断投标文件的响应性仅基于投标文件本身而不靠外部证据。
23．5 招标方将拒绝被确定为非实质性响应的投标，投标方不能通过修正或撤销不符之处而使其投标成为实质性响应的投标。
23．6 招标方将允许修改投标中不构成重大偏离的、微小的、非正规、不一致或不规则的地方。
24．投标文件的澄清
24．1 为了有助于对投标文件进行审查、评估和比较，招标方有权向投标方提出质疑，请投标方澄清其投标内容。投标方有责任按照招标方通知的时间、地点指派专人进行答疑和澄清。
24．2 重要澄清的答复应是书面的，但不得对投标内容进行实质性修改。
25．对投标文件的评估和比较
25．1 招标方及其组织的评标委员会将对实质性响应的投标文件进行评估和比较。
25．2 评估时除考虑投标报价因素以外，还将考虑物业管理服务的质量、物业管理企业的信誉和物业管理方案的先进程度等因素。
26．评标原则及方法
26．1 对所有投标方的投标评估，都采用相同的程序和标准。
26．2 评标严格按照招标文件的要求和条件进行。
26．3 在评标时按下列程序确定最低评标价标：
（1）开标后，将对实质性响应的投标报价分别与标底价比较，并按其报价的合理程度给予打分，合理性越强则得分越高。
（2）在第一次打分的基础上，根据第25条考虑因素，对投标进行第二次打分，服务质量越高，管理方案越先进，则得分就越高。
（3）将两次打分分别与商务评审权权数和技术评审权权数加权求出总得分，最高得分者即系最低评标价标。
27．保密
27．1 有关投标文件的审查、澄清、评估和比较以及有关授予合同的意向的一切情况都不得透露给任一投标方或与上述评标工作无关的人员。
27．2 投标方不得干扰招标方的评标活动，否则将废除其投标。
F．授予合同
28．定标准则
28．1 合同将授予其投标符合招标文件要求，并能圆满地履行合同的、对买方最为有利的最低评标价标的投标方。
28．2 最低报价不是被授予合同的保证。
29．资格最终审查
29．1 招标方将审查最低评标价标的投标方的财务、技术、管理能力及信誉，确定其是否能圆满地履行合同。
29．2 如果确定该投标方五条件圆满履行合同，招标方将对下一个最低评标价标的投标方资格作出类似的审查。
30．接受和拒绝任何或所有投标的权力 招标方在授予合同之前仍有选择或拒绝任何或全部投标的权力，并对所采取的行为不作任何解释。
31．中标通知
31．1 评标结束15日内，招标方将以书面形式发出中标通知书，但发出时间不超过投标有效期。中标通知书一经发出即发生法律效力。 31．2 招标方在收到中标方提交的履约保证金后，将向落标的投标方发出落标通知书，并退还其投标保证金。
31．3 中标通知书将作为签订合同协议书的依据。
32．授予合同时变更数量的权力 招标方在授予合同时有权对“项目一览表”中规定的项目规模或工作量予以增减。
33．合同协议书的签署
33．1 中标方按中标通知书指定的时间、地点与开发商或业主委员会按指定的协议书格式签订合同协议书（见附件7）。
33．2 招标文件、中标方的投标文件及其澄清文件，均为签订合同协议书的依据。
34．履约保证金
合同签订后30天内，中标方须根据合同条款的规定按招标文件附件8格式向甲方提交履约保证金。
35．中标服务费
中标方须向招标方按如下标准和规定交纳中标服务费：
（1）以中标通知书中确定的中标总金额作为收费的计算基数。
（2）中标服务费为中标总金额的1．5％。
（3）中标服务费币种与中标签订合同的币种相同，或以人民币支付（按开标日中国银行公布汇率卖出价折算）。
第四部分 合同一般条款
1．定义
1．1 “合同”系指甲方和乙方（简称合同双方）已达成的协议，即由双方签订的合同格式中的文件，包括所有的附件、附录和组成合同部分的所有其他文件。
1．2 “合同价格”系指根据合同规定，在乙方全面正确地履行合同义务时应支付给乙方的款项。
1．3 “甲方”系指通过招标方式，接受合同服务的开发商或业主委员会。
1．4 “乙方”系指中标后提供合同服务的物业管理企业或单位。
2．适用范围
本合同条款仅适用于本次招标活动。
3．技术规格和标准
本合同项下所提供服务的技术规格和标准应与本招标文件技术规格规定的标准相一致。
4．委托管理期限
即自________年________月________日起至________年________月________日止。
5．价格
除非合同中另有规定，乙方为其所提供物业管理服务而要求甲方支付的金额应与其投标报价一致。
6 索赔
6．1 乙方对所提供服务与合同不符应负有责任，并且甲方已于合同规定的委托管理期内提出索赔，乙方应按甲方同意的下述一种或多种方法解决索赔事宜：
（1）乙方同意甲方取消其不符要求的服务项目，退还已经收取的该类项目的物业管理费、佣金和酬金。
（2）对于情节轻微的，经双方同意可降低该类项目的物业管理服务价格。
（3）对于情节严重，造成甲方损失巨大的，同意甲方终止全部委托管理合同，并赔偿甲方因此造成的损失。
6．2 如果甲方提出索赔通知后30天内乙方未能予以答复，该索赔应视为已被乙方接受。若乙方未能在甲方提出索赔通知的30天内或甲方同意的更长一些时间内，按甲方同意的上述任何一种方式处理索赔事宜，甲方将从应付款或乙方提供的履约保证金中扣回索赔金额，同时保留进一步要求赔偿的权利。
7．不可抗力
7．1 签约双方任何一方由于受战争、严重火灾、洪水、台风、地震等不可抗力事故的影响不能履行合同时，履行合同的期限应予以延长，则延长的期限应相当于事故所影响的时间。不可抗力事故系指甲乙双方在缔结合同时所不能预见的，并且它的发生及其后果是无法避免和无法克服的事故。
7．2 受阻一方应在不可抗力事故发生后尽快用电报或传真通知对方，并于事故发生后14天内将有关当局出具的证明文件用特快专递或挂号信寄给对方审阅确认。一旦不可抗力事故的影响持续120天以上，双方应通过协商在合理的时间内达成进一步履行合同的协议。
8．履约保证金
8．1 乙方应在合同签订后30天内，向甲方按合同规定提交合同总价10％的履约保证金，履约保证金的有效期至合同有效期满。履约保证金应由以下银行开具：
（1）中国银行，或_______ 。
（2）根据国外银行给中国银行的反保函，由中国银行开具，或_______。
（3）在中国境内营业的其他银行。
8．2 乙方提供的履约保证金按规定格式以银行保函的形式提供，与此有关的费用由乙方负担。
8．3 如果乙方未能按合同规定履行其义务，甲方有权从履约保证金取得补偿。
9．争议的解决
9．1 在履行合同中发生的或与本合同有关的争端，双方应通过友好协商解决，经协商在60天内不能达成协议时，应提交仲裁。
9．2 提交正式仲裁的争端属涉外的，应在北京或在中国国内其他地点指定的国际经济仲裁委员会根据该委员会的仲裁程序或规则予以最终裁决。
9．3 合同双方均为国内法人的，其争端的仲裁应由当地工商行政管理局根据其仲裁程序和暂行规则进行。
9．4 仲裁裁决应为最终决定，并对双方具有约束力。
9．5 除另有裁决外，仲裁费应由败诉方负担。
9．6 在仲裁期间，除正在进行仲裁部分外，合同其他部分继续履行。
10．合同终止
10．1 本合同期限为 年。合同到期时甲乙双方均未提出新的意向，合同自行终止。合作期内任何一方不得擅自停止协议，否则应负担所造成的一切损失。如一方因故需终止合同，必须提前三个月书面通知另一方，经双方达成一致意见后，方可终止。
10．2 出现下列情况时合同自动终止：
（1）发生不可抗力时。
（2）一方不履行合同条款，造成另一方无法履行合同协议，协商又不能解决而造成合同终止，责任方应赔偿损失。
（3）物业被征用或甲方破产。
11．合同修改
对于合同的未尽事宜，需进行修改、补充和完善的，甲乙双方必须就所修改的内容签订书面的合同修改书，作为合同的补充协议。
12．适用法律
本合同应按中华人民共和国的法律解释。
13．主导语言与计量单位
13．1 合同应以中文或英文书写。甲乙双方所有的来往信函以及与合同有关的文件均应以中文或英文书写。
13．2 除技术规格另规定外，计量单位均使用中华人民共和国法定计量单位。
14．合同份数
本合同正本连同附件共___________页，一式三份，甲乙双方及物业管理主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。
15．合同生效
除非合同中另有说明，本合同经双方签字盖章，并在甲方收到乙方的履约保证金后，即开始生效。
第五部分 合同特殊条款
具体条款（略）。
合同特殊条款是合同一般条款的补充和修改。如果两者之间有抵触，应以特殊条款为准。
第六部分 附件
附件1 投标书
合同名称：
致_______ 业主：先生们：
1．在考察了物业现场和研究了上述项目的投标人须知、合同条款、技术规格、图纸以及第_______号至第_______号补充通知或修改书后，我方愿以人民币 元（大写）（RMB_______元）的总价或上述招标文件确定（算术上的核实与改正后）的另一金额，按招标文件的要求，承担上述项目的全部物业管理工作。
2．如果贵方接受我方投标，我方保证在接到项目开工的指令后 天开工，并在招标文件规定的期限内完成合同规定的全部工作。
3．我方同意在从规定的递交标书截止之日起_______天内遵守本投标书。在该期限期满之前，本投标对我方始终有约束力，并可随时被接受。
4．在正式合同协议制定和签署之前，本投标书连同贵方的中标通知书应成为约束贵、我双方的合同。
5．我方理解，贵方不一定接受最低报价的投标或其他任何你们可能收到的投标。
签字：____________ 姓名：____________
______年______月______日
以______资格经授权并代表______签署标书。
投标人地址：______ 证人：______ 签字：______ 姓名：______ 所在单位及地址：______ 职务：____________
附件2 授权书
根据本文件宣布，签名人（姓名）、（职务）、（公司名称）、（公司注册地点）合法授权代表上述公司，特此任命在下面签字的（姓名）、（职务）、（公司名称）为正式和合法的代理人，并授权该代理人在有关（项目名称）的投标方面，以该公司的名义代表该公司签署投标书，进行谈判，签署合同和处理一切与此有关的必要事务。
现分别在下面签字以资证明。 ______年______月______日 授权人签字：______ 代理人签字：______ 公证人签字：______ 公证人姓名：______ 公证人地址：______ 公证人职务：______
附件3 表2 开标一览表
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项目序号 |
项目名称 |
项目内容 |
单位 |
工作量 |
单价 |
总价 |
备注 |
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1 |
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2 |
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3 |
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项目工作量价格总计 |
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项目序号 |
项目名称 |
简要说明 |
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投标人概况
1．投标人的身份证明 法定名称：______ 法定注册地址：______ 电话及传真号码：______ 投标人联系人姓名、职务：______ 电话：______ 财务联系人姓名、职务：______ 电话：______ 技术联系人姓名、职务：______ 电话：______
