案外人程某，男，1975年4月23日生，汉族，住上海市浦东新区。
案外人申甲，女，1978年6月11日生，汉族，住上海市浦东新区。
上列两案外人共同委托代理人张弘，上海市鸿生律师事务所律师。
原告康宝琴，女，1985年10月29日生，汉族，住陕西省。
委托代理人许方钱，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
委托代理人杨状，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
被告徐蕾，女，1977年5月16日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
被告胡迎，男，1969年2月26日生，汉族，住上海市浦东新区。
本院在审理原告康宝琴诉被告徐蕾、胡迎民间借贷纠纷一案中，案外人程某、申甲向本院提出书面异议，要求解除对上海市浦东新区西泰林路XXX弄XXX号1-3层房屋(以下简称系争房屋)的保全查封。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
案外人程某、申甲称，2015年5月23日，两案外人经某某(上海)房地产咨询有限公司居间介绍，与方夕忠、徐蕾、徐跃良、唐幼珍就买卖系争房屋签订《二手房屋买卖合同》，约定房屋总价人民币500万元(以下币种相同)，两案外人于当日支付购房定金80万元，后因居间方资金走账不便，退还45万元。同日，徐蕾与系争房屋的抵押权人乐嘉宏达成协议，由徐蕾支付15万元，乐嘉宏向法院申请撤销查封。同年6月9日，买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》，当日两案外人向徐蕾支付购房款5万元。同年6月10日，两案外人支付徐蕾购房款274万元，徐蕾将系争房屋交付两案外人，双方通过中介方办理了房屋交接手续。同年6月11日，两案外人支付徐蕾购房款176万元。截至2015年6月11日，两案外人已支付购房款490万元，余款10万元按约定待出售方户口迁出后再支付。2015年6月24日，在买卖双方办理过户手续的过程中，法院保全查封了系争房屋，致使两案外人无法办理产权过户。之后，法院又因本案对系争房屋再次进行查封。两案外人认某，其已合法购买系争房屋，签订了房屋买卖合同，按约支付了全部购房款，实际占有了系争房屋，并不存在任何过错，故请求解除对系争房屋的查封。
原告康宝琴称，系争房屋当时的市场价约为人民币700万元，而两案外人实际购买价格为人民币500万元，其应当认识到购买系争房屋有极大的风险，应承担相应的法律后果，或者可以认某两案外人在某某系争房屋中主观上存在过错；根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，本案两案外人并未支付全部价款，且据原告了解系争房屋现在空关，过年期间还有他人入住；两案外人与徐蕾就购买系争房屋约定了救济条款，完全可以循另外途径解决，而原告作为债权人的权利也应得到保护，故原告不同意两案外人的异议申请。
被告徐蕾、胡迎未到庭参加听证。
经审查查明，系争房屋于2007年9月登记于方夕忠、徐蕾、徐跃良、唐幼珍名下。2015年5月23日，经某某(上海)房地产咨询有限公司居间介绍，两案外人(乙方)与方夕忠、徐蕾、徐跃良、唐幼珍(甲方)签订《二手房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋售价为500万元；系争房屋设定有2项抵押权，抵押权人分别为中国光大银行股份有限公司上海杨浦支行(以下简称中国光大银行上海杨浦支行)、乐嘉宏，债权数额分别为200万元、220万元；系争房屋已被上海市青浦区人民法院正式司法限制，查封案号为(2015)青民一(民)初字第370号；乙方应于合同生效之日起5日内支付定金80万元，交易过户之前支付房款410万元，甲方同时将房屋交付乙方；乙方取得新房产证且甲方迁出全部户口，甲方在5日内支付剩余10万元户口押金。合同签订当日，两案外人支付购房定金80万元。2015年5月25日，徐蕾与抵押权人乐嘉宏达成协议，约定乐嘉宏在徐蕾于归还15万元后向法院申请撤销(2015)青民一(民)初字第370号案件对系争房屋的查封，徐蕾归还剩余借款190万元后，乐嘉宏办理撤销房屋抵押权手续。同日，徐蕾归还乐嘉宏15万元，乐嘉宏向法院申请撤销了对系争房屋的查封。2015年6月9日，两案外人与方夕忠、徐蕾、徐跃良、唐幼珍签订《上海市房地产买卖合同》，两案外人向徐蕾支付购房款5万元。2015年6月10日，两案外人向徐蕾支付购房款274万元，徐蕾收到上述款项后归还乐嘉宏190万元后，乐嘉宏收款后申请注销了系争房屋上设定的抵押权。同日，方夕忠、徐蕾、徐跃良、唐幼珍将系争房屋交付给了两案外人，双方签署《移交清单》。2015年6月11日，两案外人支付徐蕾购房款176万元，徐蕾向中国光大银行上海杨浦支行归还住房按揭贷款，2015年6月12日，中国光大银行上海杨浦支行申请注销了系争房屋上设定的抵押权。2015年8月11日，原告在诉被告徐蕾民间借贷纠纷过程中向本院申请财产保全，本院于2015年8月18日作出(2015)浦民一(民)初字第30252号民事裁定对系争房屋进行了查封。
另查明，在案外人冯新起诉朱美华、徐蕾民间借贷纠纷件中，案外人程某、申甲以相同的理由提出异议，要求解除对系争房屋的查封。本院审查后作出(2015)浦民一(民)初字第21858号民事裁定，解除该案对系争房屋的查封。
上述事实，由案外人程某、申甲提交的上海市房地产登记簿、《二手房屋买卖合同》、上海市房地产权证、委托书、定金保管确认书、中国工商银行转账凭证、中国光大银行转账凭证、协议书、收条、房地产登记收件收据、客户贷款结清通知书、《上海市房地产买卖合同》、《移交清单》、账户历史明细清单、意向金收据、收款收据、(2015)浦民一(民)初字第21858号民事裁定书，以及当事人的陈述在案佐证。
本院认某，案外人申甲、程某在本院因本案对系争房屋查封之前已向方夕忠、徐蕾、徐跃良、唐幼珍购买系争房屋，签订了房屋买卖合同，并按约支付了购房款490万元，方夕忠、徐蕾、徐跃良、唐幼珍也向案外人申甲、程某交付系争房屋，案外人申甲、程某已实际占有系争房屋。案外人申甲、程某通过居间方居间购买系争房屋，在按约付清购房款及系争房屋已具备过户条件的情况下，在办理产权过户的过程中因系争房屋被本案财产保全查封而未能过户，对系争房屋未办理过户登记手续并没有过错，案外人申甲、程某系善意购房，其合法权利应受法律保护，故案外人申甲、程某提出的异议可予支持，本案对系争房屋的查封应予解除。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第三十二条的规定，裁定如下：
解除(2015)浦民一(民)初字第30252号案件中对位于上海市浦东新区西泰林路XXX弄XXX号1-3层房屋的查封。
本裁定书送达后即发生法律效力。
审 判 长 沈肖伟
代理审判员 孙 杨
人民陪审员 张龙宝
二〇一六年三月九日
书 记 员 张 伟
