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深圳市物业管理统计报表制度

     总则

  一、统计目的
  为贯彻“十五”计划纲要精神,规范发展物业管理业,全面掌握我市物业管理行业发展状况,为政府制定法规和进行宏观管理提供科学依据。根据建设部(建住房函〔2001〕188号)文要求,依照《中华人民共和国统计法》的规定,结合我市物业管理情况,特制定此物业管理统计报表制度。

  二、统计对象及范围
  物业管理统计范围,指各种登记注册类型的物业管理公司,从事物业管理业务的独立核算企业。包括兼营物业管理业务的房地产开发企业或其他企业,房管所(处)转制的物业管理企业,机关和企事业单位后勤服务部门转制的物业管理企业等。

  三、统计内容
  统计内容包括企业的管理规模、企业从业人员情况、企业经营情况、物业管理项目、代管维修基金情况、业主委员会数量等。所有指标均填写到个位。
  统计时间段为季报。

  四、填报单位
  物业管理行业调查基层表和一览表由各物业管理企业填报,网上上报至深圳市国土资源和房产管理局。
  各单位要高度重视,由主管领导亲自挂帅,设专职统计人员具体落实,确保统计数据的全面性、及时性和准确性。

  五、报送时间
  各物业管理公司网上报送报表,网址:Http://www.szhouse.gov.cn,在季后二十日前上报。

  六、依据《中华人民共和国统计法》第三条和第十五条的规定,要求统计工作做到:
  (一)如实提供统计资料,不得虚报、瞒报、拒报、迟报,不得伪造、篡改。
  (二)统计机构、统计人员对在统计调查中知悉的统计调查对象的商业秘密,负有保密义务。

  七、物业统计报表工作作为物业考评及年审的依据,此报表由深圳市国土资源和房产管理局负责解释。

  一、指标解释
  (一)企业登记注册类型及企业类别
  1.企业登记注册类型,根据《关于划分企业登记注册类型的规定》(国统字〔1998〕200号)填写。
  (1)国有企业:指企业全部资产归国家所有,并按《中华人民共和国企业法人登记管理条例》规定登记注册的非公司制的经济组织。不包括有限责任公司中的国有独资公司。
  (2)集体企业:指企业资产归集体所有,并按《中华人民共和国企业法人登记管理条例》规定登记注册的经济组织。
  (3)股份合作企业:指以合作制为基础,由企业职工共同出资入股,吸收一定比例的社会资产投资组建,实行自主经营,自负盈亏,共同劳动,民主管理,按劳分配与按股分红相结合的一种集体经济组织。
  (4)联营企业:指两个及两个以上相同或不同所有制性质的企业法人或事业单位法人,按自愿、平等、互利的原则,共同投资组成的经济组织。
  (5)有限责任公司:指根据《中华人民共和国登记管理条例》规定登记注册,由两个以上,五十个以下的股东共同出资,每个股东以其所认缴的出资额对公司承担有限责任,公司以其全部资产对其债务承担责任的经济组织。有限责任公司包括国有独资公司以及其他有限责任公司。
  (6)股份有限公司:指根据《中华人民共和国登记管理条例》规定登记注册,其全部注册资本由等额股份构成并通过发行股票筹集资本,股东以其认购的股份对公司承担有限责任,公司以其全部资产对其债务承担责任的经济组织。
  (7)私营企业:指由自然人投资设立或由自然人控股,以雇佣劳动为基础的营利性经济组织。包括按照《公司法》、《合伙企业法》、《私营企业暂行条例》规定登记注册的私营有限责任公司、私营股份有限公司、私营合伙企业和私营独资企业。
  (8)其他企业:指上述登记注册类型之外的其他内资经济组织。
  (9)港、澳、台商投资企业包括:合资经营企业(港或澳、台资)、合作经营企业(港或澳、台资)、港、澳、台商独资经营企业和港、澳、台商投资股份有限公司。
  合资经营企业(港或澳、台资):指港澳台地区投资者与内地企业依照《中华人民共和国中外合资经营企业法》及有关法律的规定,按合同规定的比例投资设立、分享利润和分担风险的企业。
  港、澳、台商独资经营企业:指依照《中华人民共和国外资企业法》及有关法律的规定,在内地由港澳台地区投资者全额投资设立的企业。
  港、澳、台商投资股份有限公司:指根据国家有关规定,经外经贸部依法批准设立,其中港、澳、台商的股本占公司注册资本的比例达25以上的股份有限公司。凡其中港、澳、台商的股本占公司注册资本的比例小于25的,属于内资企业中的股份有限公司。
  (10)外商投资企业包括:中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业和外商投资股份有限公司。
  中外合资经营企业:指外国企业或外国人与中国内地企业依照《中华人民共和国中外合资经营企业法》及有关法律的规定,按合同规定的比例投资设立、分享利润和分担风险的企业。
  中外合作经营企业:指外国企业或外国人与中国内地企业依照《中华人民共和国中外合作经营企业法》及有关法律的规定,依照合作合同的约定进行投资或提供条件设立、分配利润和分担风险的企业。
  外资企业:指依照《中华人民共和国外资企业法》及有关法律的规定,在中国内地由外国投资者全额投资设立的企业。
  外商投资股份有限公司:指根据国家有关规定,经外经贸部依法批准设立,其中外资的股本占公司注册资本的比例达25以上的股份有限公司。凡其中外资股本占公司注册资本的比例小于25的,属于内资企业中的股份有限公司。
  2.主营物业管理企业:指专业从事物业管理公司。
  3.兼营物业管理业务的房地产开发企业:指内设非独立法人物业管理机构,兼营物业管理业务的房地产开发企业。
  4.房管所(处)转制企业:指按照政企分开、企事分开的要求,从原属事业性质的房管所(处)改制为独立法人的物业管理企业。
  5.后勤服务部门转制企业:指从原机关、企业和事业单位的后勤服务部门改制为独立法人的物业管理企业。
  6.其他企业:指不属于上述情况的其他类型物业管理企业。
  (二)规模和分类指标
  1.住宅:指用于居住的房屋建筑。
  2.5万平方米以上的住宅小区:指总建筑面积超过5万平方米的,被居住区级道路或自然分界线所围合,配建有公共服务设施的居民生活聚居地。
  3.整治、改造后的旧住宅小区:指经整治、改造并实施物业管理的旧住宅小区。
  4.多层住宅:指8层以下(含8层)的住宅楼宇。
  5.高层住宅:指9层以上(含9层)的住宅楼宇。
  6.公寓、别墅:指单位建筑面积造价高于当地一般民用住宅造价一倍以上的高档住宅,或者经有权审批房地产投资计划的审批单位定为公寓、别墅的项目。
  7.办公楼或写字楼:指机关、团体、企业、事业等单位使用的各类办公用房。
  8.商业用房:指用于商业服务活动的房屋建筑。如度假村、饭店、酒店、商场、专业市场等。
  9.工业用房:指用于工业生产的房屋建筑。如厂房、仓库等。
  10.教育设施:指用教育教学的房屋建筑。如学校教学用房、幼儿园等。
  11.室内停车场:指专用于停车的建筑物。如地下停车场、多层停车库。
  12.其他:指凡不属于上述用途的房屋建筑。如医院医疗用房、图书馆、体育场馆等。
  物业管理总建筑面积=住宅面积+办公楼或写字楼面积+商业用房面积+工业用房面积+其他面积
  (三)企业从业人员情况
  1.企业从业人员:指在物业管理企业中工作,取得工资或其它形式的劳动报酬的全部人员。包括:在岗职工、再就业的离退休人员、在企业中工作的外方人员和港澳台方人员、兼职人员、借用的外单位人员和第二职业者。不包括离开本单位仍保留劳动关系的职工。
  2.经营管理人员:指物业管理企业中从事市场分析、项目开发、招投标策划、服务内容拓展、企业形象设计和人力资源管理、质量管理、技术管理、财务管理等活动的人员。含管理处主任。
  3.管理处主任(项目经理):指对确定的物业项目进行全面管理和运作,为项目委托人提供专业物业管理服务的项目负责人。包括管理处主任(项目经费)、管理处副主任(项目副经理)。
  4.房屋及设备维护管理人员:指从事房屋及其配套设施设备维修养护、操作、监控运行等工作的人员。
  5.保洁人员:指物业管理企业中从事环境卫生清洁的人员。包括清洁工、清运工等。
  6.保安人员:指物业管理企业中从事协助维护治安秩序的服务人员。
  7.绿化人员:指物业管理企业中从事环境绿化修剪、养护等工作的人员。
  8.其他人员:指物业管理企业中从事上述工作以外的服务人员。
  企业从业人员总数=经营管理人员+房屋及设备维护管理+保洁人员+保安人员+绿化人员+其他人员=大学及以上学历+大专学历+高中及以下学历
  (四)企业经营情况栏的有关指标,依据《物业管理企业财务管理规定》(财政部财基字〔1998〕7号)的规定和要求填报。
  1.固定资产原价:是指企业在购建、建造某项固定资产时所支出的货币总额,具体包括全部建造安装成本或买价、加上包装费、运杂费和安装费等等。
  固定资产原价合计:购置各项固定资产原价的总和。
  2.累计折旧:指企业在期末累计提取的固定资产折旧。该指标根据会计“财务状况变动表”中“固定资产折旧”项的期末数填列。
  3.主营营业收入:是指主要营业活动取得的收入。
  在物业管理公司的营业收入中,这部分收入占较大比重,并直接、影响着公司的经济效益。
  在物业管理公司中,其主营营业收入主要包括:
  (1)为房屋业主和租住户提供公共卫生清洗、公用设施的维修保养和保安、绿化而收取的公共性服务费;
  (2)为房屋业主和租住户代缴水电费、燃气费、有线电视费、电话费、房屋自用部位和自用设备修缮等而收取的公众代办性服务费;
  (3)为满足房屋业主和租住户需要而提供的个别服务,包括房屋装修、代购商品、家电维修等特约服务;
  (4)房屋租赁及产权单位委托代管房产的收入;
  (5)为方便居民而兼营的多种服务行业收入,如理发、餐饮、出租车、小卖部等经营收入。
  营业收入=主营业收入+其他业务收入
  4.其他业务收入:
  在物业管理公司中,除主营营业收入以外的收入,列作其他收入。
  5.营业成本:是指按照正常经营过程中实际消耗量和实际价格计算出的费用,也就是物业管理公司为获得营业收入而耗费的各种财物或劳务的成本。在这里的成本包括营业费用、管理费用、财务费用。
  6.营业税金及附加:计税依据以服务性业务收入额为对象和计税依据,向税务机关交纳一定量的营业税金及附加。
  营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等等。
  营业税率5、城市维护建设税率7、教育费附加3。
  7.营业利润:是指物业管理公司从事经营服务业务活动所取得的纯收益。
  营业利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加
  8.公用设施基金是开发单位在住宅区移交时,按住宅区建设总投资2的比例,一次性向物业划拨的专用基金。
  9.住宅维修基金:是指业主向物业管理公司按月缴纳的房屋本体基金,物业管理公司按多层住宅(不含电梯)每月每平方米建筑面积0.15元,高层商住楼、住宅楼(含带电梯的多层住宅),每月每平方米建筑面积0.25元收取。
  (1)住宅维修基金累计收入:指由业主按规定分月缴纳,由物业管理处以房屋本体为单位设立专帐代管,用于房屋本体公用设施的维修养护的资金累计收入,此项是不得挪为他用的。
  (2)住宅维修基金累计支出:用于房屋本体公用设施的维修养护项目的支出累计。
  (3)住宅维修基金期末结余:住宅维修基金累计收入减住宅维修基金累计支出的报告期余额。
  收入、支出填报至报告期累计数,结余填报当期时点数(即历史累计数)。
  (五)项目分包工程合同金额:指物业管理企业将专项服务业务(如电梯维护、绿化养护)分包给专业专营公司,双方正式签定合同中写明的金额。
  (六)业主委员会:指经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记备案,在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。
  (七)达到规定指标总百分比:根据国家建设部《物业管理企业资质管理试行办法》中规定:
  1.资质一级企业管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100,计算基数是:
  (1)多层住宅200万平方米;
  (2)高层住宅100万平方米;
  (3)独立式住宅(别墅)15万平方米;
  (4)办公楼宇、工业区及其他物业50万平方米。
  2.资质二级企业管理各类物业的房屋建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100,计算基数是:
  (1)多层住宅100万平方米;
  (2)高层住宅50万平方米;
  (3)独立式住宅(别墅)8万平方米;
  (4)办公楼宇、工业区及其他物业20万平方米。

  二、说明
  (一)法人(单位)代码是电脑统计识别填报单位的唯一标识,填报单位一定要填写。分公司等非法人单位可填写其上一级单位的代码,代码不能重复。
  (二)“企业从业人员情况”中的房屋及设备维护管理人员、保洁人员、保安人员、绿化人员,不包括专门从事业务管理的人员。
  (三)外包的项目,其从业人员不记入此表当中。
  (四)企业登记注册类型、企业类别,列出了我们需要掌握的几种,不属于所列的填写“其他企业”。
  (五)企业所管理的项目中的“住宅”指标下有三种“其中”情况,“5万平方米以上的住宅小区”是从小区规模来统计;“整治、改造后的旧住宅小区”是从时间来统计;“公寓、别墅”是从物业的档次来统计。三者是从不同的角度来统计,相互之间不是排斥的,可以重复填写。
  (六)企业所管理的项目,按项目中主要的物业类型确定项目类型进行填报,一个项目配套的物业不得分开填报。对于一个项目中有商业、工业、住宅等:填写个数时以主要的填写个数,但在填写面积时要分别填写。
  (七)其他建筑面积中的“其他”:是指在其他建筑面积中计入在管物业总建筑面积的除室内停车场、教育设施、菜场、会所面积之外的面积。
  (八)企业从业人员中的房屋及设备管理人员、保洁人员、保安人员、绿化人员,不包括专门从事业务管理的人员,只填定操作的人员。
  (九)企业固定资产原价、营业收入、营业成本、营业税金及附加、营业利润,是指调查时间发生的物业管理部分的情况。
  (十)对于兼营物业的企业,本报表中的企业从业人员状况、财务经营情况都只统计物业管理部分。
  (十一)本年房屋装修面积填写本年度到报告期的累计数。
  (十二)填写物业管理公司管辖一览表时,有几个注意事项:
  ①填写完全物业地址、物业名称;
  ②物业详细地址:注意格式为: ____区____路____号;
  ③竣工时间:若一个地块有多个竣工时间,填写最后一个时间(格式为________-____-____);
  ④解除时间:指物业实际操作中解除的时间。物业实际发生解除后再填写(格式为________-____-____)。
  ⑤所有物业项目的A08房屋建筑总面积的合计要和基层表中的物业面积相符,A09,A10,A11,A12,A13也依此类推。
  ⑥房屋建筑总面积=住宅面积+办公用房面积+商业用房面积+工业用房面积+其他面积(A08=A09+A10+A11+A12+A13)

  附:
  说明:《深圳市物业管理统计报表》表中主要逻辑审核关系:
  1001=1002+1004+1005+1006+1007  1002≥1003
  1011=1012+1025+1026+1027+1028
  1002=1113+1115+1117+1119
  1012=1014+1016+1018+1020
  1028=1031+1037+1039+1045+1042
  2004=2005+2006  2004-2008-2009=2010
  3001=3002+3004+3005+3006+3007+3008
  3001=3009+3010+3011 3013≤3001 3003≤3002 3015≤3001
  1001≥1008+1009+1010+1044
  7002≥7004+7006+7008 7004≥7010
  7003≥7005+7007+7009 7005≥7011
  表一与表二的主要逻辑审核关系:
  ∑A08=1011  ∑A09=1012  ∑A10=1025  ∑A11=1026
  ∑A12=1027  ∑A13=1028

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